Наверное, для любого физического лица сделка с недвижимостью является самой значимой в жизни и с финансовой, и с моральной точки зрения. Квартиры, дома, земля - любые процедуры с этими видами собственности требуют очень пристального внимания. Любой процесс покупки, продажи и даже обмена недвижимости требует огромной юридической предусмотрительности и проверки, которую, к сожалению, простой человек проделать не может. В наше время люди уже предпочитают немного переплатить, но нанять профессионального риэлтора или юриста. Но многие продолжают полагаться на собственные силы. Для них, собственно, и написана эта статья...

Итак, для начала немного углубимся в прошлое и вспомним ситуацию, которая творилась на рынке недвижимости в 90-е годы, когда только ленивый не совершал аферы с квартирами. Самой популярной аферой по тем временам была сделка по ложным документам. Вспомним эти ужасные истории, когда одиноких стариков в лучшем случае вывозили в далекие уголки России, а их квартиры в Москве по липовым доверенностям продавали налево и направо. Более хитрые мошенники, правда, предпочитали фальшивкам оригиналы, при помощи обмана или насильственным путем просто заставляли наивных граждан подписывать разрешение на продажу. Таким пожилым «продавцам» квартир грозило в лучшем случае оказаться на улице, а покупателям таких квартир, во-первых, взять грех на душу - получить квартиру с порой очень страшным прошлым, а во-вторых, велика была вероятность остаться и без денег, и без квартиры.

Недействительность сделки

Сначала поговорим о юридической стороне вопроса. Согласно Гражданскому кодексу РФ, «недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом».

Кстати, очень много москвичей нарушали закон и продолжают это делать до сих пор, совершая сделки с недвижимостью. Причем основная категория таких граждан являются родственниками между собой. Но и сейчас эти люди и понятия не имеют, что они что-то делают не так. Ведь практика таких видов махинаций настолько вошла в наш обиход, что многие предполагают, что так все и должно быть. Как бы не так...

Многие люди предпочитают свою недвижимость не дарить своим близким родственникам, а передавать посредством купли-продажи. Такой вид сделки вполне можно отнести к мнимой или притворной. А согласно Гражданскому кодексу, «мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила». Если найдутся заинтересованные лица или органы, то дело может дойти и до суда.

Ваши документы...

Если вы самостоятельно решили совершить сделку, не поленитесь, проверьте дотошно все документы. Начните с паспорта. Обратите внимание, не просрочен ли он, есть ли в нем пометки о бракосочетании и наличии детей. Узнать срок паспорта очень важно, так как по закону, если паспорт вовремя не заменен, значит, он недействителен, значит, ваша сделка может развалиться либо на стадии ее заключения, либо даже через несколько лет после... Проверить наличие жены и детей тоже принципиально необходимо, они ведь должны быть где-то прописаны и, возможно, тоже являются собственниками квартиры, которую вы хотите приобрести. Хозяин квартиры может умолчать об их существовании и не спросить у них разрешения на продажу (письменного и нотариально заверенного). И тогда, к примеру, супруга вправе подать в суд о признании сделки недействительной. Хочется оговорить и другой аспект, который продавец может просто не принять во внимание из-за незнания законов. К примеру, человек купил квартиру во время брака и записал ее на себя, может быть, жена даже знать не знает о ней. Через какое-то время хозяин решает недвижимость свою продать... Но, согласно Семейному кодексу РФ, все имущество, нажитое супругами в браке, является общим имуществом супругов, а он этот момент упустил, ее разрешения не спросил. И если вы стали покупателем этой квартиры, к вам с судебным иском может обратиться раздосадованная супруга, лишившаяся денежек и недвижимости.

Очень много статей Гражданского кодекса о недействительности сделок посвящены различным ситуациям, связанным с недееспособностью и со странным состоянием личностей, совершающих сделку.

Во-первых, ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя. Поэтому будьте бдительны и, не стесняясь, запрашивайте необходимые документы.

Во-вторых, в Гражданском кодексе есть очень «веселый» пункт, который гласит: «Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения». В этой статье речь идет об алкогольном и наркотическом состоянии в том числе. Поэтому, перед тем как заключать сделку, вам лучше узнать: не состоит ли человек на учете в наркологическом диспансере и нет ли в его медицинской карточке пометки о том, что он алкоголик. Нужно быть начеку и в момент заключения сделки, если от вашего покупателя или продавца исходит амбре с примесью алкоголя, воздержитесь от подписания договора, по крайней мере пока другая сторона не придет на эту серьезную встречу без специфического запаха.

Обман и насилие

«Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению». Обычно этой статьей Гражданского кодекса с радостью пользуются ушлые, хитрые, но не очень честные престарелые люди, заключая договоры ренты. «Милок пришел, какие-то бумаги дал, я сослепу не разглядела, по старости недопоняла. Он обещал... А в итоге» и все в этом духе. Как правило, в суде поверят бабушке божьему одуванчику, а не вам.

В суде можно встретиться с другой стороной сделки и по статье 179 Гражданского кодекса, называемой кабальной. Это сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем воспользовалась другая сторона. Под названную статью может попасть множество случаев, например, так называемый срочный выкуп при стечении тяжелых для продавца обстоятельств.

Не забудьте также, что сделку не имеют права совершать дети.

Сроки

В общем, оснований для того, чтобы сделку признали недействительной, предостаточно и описанные выше случаи далеко не все. Но вот срок, в который это может произойти, законом ограничен. Так что знайте, если в течение трех лет после заключения сделки вы повестки в суд не увидели, то можете спать спокойно, ваша сделка состоялась на законном основании.

Просмотров: 379

Теги: