Очень часто собственникам одной-единственной квартиры достаточно сложно улучшить свои жилищные условия, даже имея в наличии некоторую сумму денег, которая должна погасить разницу в цене. Почему? Потому что свое единственное жилье продавать, мягко говоря, неудобно, да и к тому же нужно обязательно быть где-то прописанным. Существует и другая проблема: можно продать свою квартиру сегодня, а подобрать и купить улучшенный вариант через два месяца, а может, и через полгода. И дело даже не в том, что некоторое время придется «бомжевать», а в том, что цены на недвижимость за этот срок могут вырасти так, что накопленных денег и вырученных за покупку квартиры ни на что уже и не хватит...

Еще сложнее нескольким семьям, проживающим на одной жилплощади и желающим разъехаться, тут одновременно придется совершить три сделки, но каким образом? На рынке недвижимости существует альтернативный вид сделки, когда продажа старой и покупка новой квартиры происходят одновременно. К таким сделкам относят всевозможные разъезды, съезды, обмен на большую (меньшую) площадь с доплатой, смена района проживания, переезд в загородный дом, а также - расселение коммуналок.

Без помощи риелтора провести такие сделки достаточно проблематично, но подбирать такого помощника нужно очень тщательно, иначе если он окажется полным профаном, то «запорет» сделку на корню, а если риелтор будет недобросовестным, то очень хорошо на вас заработает.

Но если он действительно профессионал своего дела, то, обладая большой базой рынка недвижимости, ему довольно-таки просто будет найти подходящие для всех варианты. Не забывайте, ведь в альтернативной сделке участвуют иногда от 2 до 6 - 10 квартир.

Покупатель, который готов купить квартиру с альтернативой, отдает задаток. Сумма при таких сделках определяется зачастую не стоимостью квартиры, а количеством и стоимостью альтернатив. Подобранные альтернативы выстраиваются в так называемую цепочку. Каждая квартира, участвующая в сделке, обязательно проходит проверку на юридическую чистоту. Ведь расторжение одного из договоров купли-продажи может привести к расторжению всей цепочки. Убедившись в юридической чистоте всех квартир, можно приступить к организации и проведению непосредственно сделки. Фактически альтернативная сделка складывается из нескольких простых продаж, совмещенных по времени. Каждый участник альтернативной сделки, за исключением покупателя верхней квартиры и продавца последней альтернативной, побывает в двух ролях - и продавца, и покупателя.

Продавцы получат доступ к банковским ячейкам только в случае государственной регистрации всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке. Это достигается одновременной регистрацией всех договоров. Получив зарегистрированные договора на руки, продавец последней альтернативной квартиры отправляется за деньгами в банк, а затем в тот же день происходит передача квартиры новому собственнику по акту приема-передачи.

Минусы и плюсы

О плюсах такой сделки можно говорить долго. Во-первых, вам не нужно переезжать на съемную квартиру, тратить лишние деньги и регистрироваться у родственников и знакомых, пока вы ищите подходящий вариант. Вы оказываетесь владельцем новой квартиры в день продажи старой. Вам не нужно бояться, что цены за время поиска квартиры заново полетят ввысь. И не получится так, что, полгода назад продав свою «двушку» в надежде купить «трешку», вы окажетесь в «однушке». Но есть несколько «но»...

Прямая сделка, она потому и называется прямой - вот деньги, а вот квартира. В ней участвуют всего два индивидуума - продавец и покупатель. Альтернативная сделка - это целая группа людей и квартир. Поэтому если в первом случае вам как продавцу надо будет только получить деньги, а через какое-то время как покупателю проверить только одну семью и юридическую чистоту одной квартиры, то при альтернативной сделке вам необходимо (для надежности) «обследовать» несколько квартир и на порядок больше людей. Так как если юридическая чистота какой-либо квартиры из выстроенной цепочки не в порядке, то цепочка разрывается.

Другой немаловажный пункт - человеческий фактор. Как мы уже говорили, чем больше звеньев альтернативной цепочки, тем больше людей задействовано. Не забывайте, что, помимо самих собственников квартир, существуют еще сособственники и проживающие там лица, которые могут чинить преграды на пути к совершению сделки. А так же в таких квартирах могут быть зарегистрированы несовершеннолетние дети, временно отсутствующие граждане, тяжелобольные, люди, страдающие психическими заболеваниями, алкоголизмом или наркоманией, а это тоже может помешать всем участникам цепочки.

Помимо вышеизложенных «мелочей», немаловажно и то, что иногда нужно несколько месяцев для того, чтобы собрать цепочку. А время, как известно, деньги. Сейчас цены на недвижимость более-менее остановились, но еще полгода назад росли как на дрожжах, поэтому тогда, пока продавали старое жилье, новое взлетало в цене так, что доплату приходилось солидно повышать. Из-за этого спрос на альтернативные сделки заметно упал.

Профессионалы в сфере недвижимости отмечают, что главный минус альтернативной сделки - это ее непрозрачность. Вы никогда не будете знать на сто процентов, за сколько продана ваша и куплена новая квартира. Риелторы - хитрые и не всегда порядочные люди... Многие аналитики говорят о том, что гораздо больше денег можно сэкономить, совершая прямые сделки.

Кстати, некоторы более-менее остановились, но еще полгода назад росли как на дрожжах, поэтому тогда, пока продавали старое жилье, новое взлетало в цене так, что доплату приходилось солидно повышать. Из-за этого спрос на альтернативные сделки заметно упал.

Профессионалы в сфере недвижимости отмечают, что главный минус альтернативной сделки - это ее непрозрачность. Вы никогда не будете знать на сто процентов, за сколько продана ваша и куплена новая квартира. Риелторы - хитрые и не всегда порядочные люди... Многие аналитики говорят о том, что гораздо больше денег можно сэкономить, совершая прямые сделки.

Кстати, некоторые особо одаренные риелторы умудряются скрывать от своих клиентов, что те являются участниками альтернативной сделки. Вы покупаете чью-то квартиру, а ваши денежки начинают работать уже для других. А узнаете вы об этом только в банке при закладке денег.

Такая ...

Всеми вышеперечисленными способами можно воспользоваться, если есть дополнительные средства, а как справиться с проблемой улучшения жилищных условий при наличии квартиры и отсутствия доплаты? Как и со всем остальным, на что нет денег, - при помощи кредита. То есть вы должны заложить свою квартиру, взять ипотечный кредит в банке на новую, а, справив новоселье, выгодно продать старое жилье и погашать еще несколько лет оставшейся долг.

Как и любой другой кредит, такой вид выгодным тоже назвать нельзя. К сожалению, все равно придется сильно переплатить. К тому же некоторые банки, устанавливают для таких клиентов повышенные процентные ставки, требуют в короткий срок продать старую квартиру, создают и другие неблагоприятные для заемщиков условия. Поэтому, прежде чем принять какое-то решение, нужно проштудировать огромное количество банковских предложений, тщательно все просчитать и сравнить.

Так же основательно нужно подходить и к любой сделке с недвижимостью. К сожалению, из-за того, что сейчас появилось огромное количество риелторских контор, которые готовы за вас и вместо вас сделать все что угодно, многие москвичи потеряли бдительность и доверили все самые серьезные дела риелторам, которые, к сожалению, не всегда оказываются профессионалами или являются мастерами, но в сфере невидимых для вас афер. Поэтому будьте внимательны, просчитывайте каждый шаг и отслеживайте всю документацию, иначе в лучшем случае можно незаметно лишиться некоторого количества собственных денег, а в худшем - и квартиры тоже.

Просмотров: 1049

Теги: