Относительно недавно развитие ипотечного кредитования являлось едва ли не национальным проектом России. Оно позволяло отчасти решать проблему обеспечения населения жильем. Финансовый кризис внес серьезные коррективы в радужные планы правительства — теперь спасать нужно тех, кто все-таки решился взять ипотеку.

Бурный рост ипотеки за последние годы при ухудшении экономической ситуации в стране ожидаемо привел к росту просроченной задолженности по этим кредитам. Основными причинами стали потеря заемщиком стабильного дохода (чаще всего по причине увольнения) и значительный рост курса доллара. Точные цифры просрочки назвать практически невозможно, поскольку большинство банков, разумеется, не стремятся фиксировать убытки, раскрывая информацию о допущенных дефолтах. Однако по данным Минэкономразвития, которые огласил директор департамента корпоративного управления Иван Осколков, до 10% ипотечных заемщиков уже допустили просрочку платежей. Косвенным подтверждением этого факта может служить статистика коллекторских агентств.

Генеральный директор ЗАО «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева рассказывает, что объем проблемных ипотечных кредитов растет и, вероятнее всего, будет расти в будущем: «Мы также можем отметить, что объем проблемных ипотечных кредитов, передаваемых коллекторам, увеличивается. В 2007 году доля ипотеки в структуре банковской задолженности, переданной на аутсорсинг, составляла 1,2%, а в октябре 2008-го доля ипотечных долгов в этом объеме увеличилась до 1,5%». Она же говорит, что особенно тяжело приходится сейчас тем, кто брал ипотечные кредиты в валюте, а зарплату получает в рублях. Ежемесячный платеж по долларовому кредиту с ростом курса этой валюты по отношению к рублю увеличивается пропорционально. Таким образом, ежемесячный платеж, эквивалентный, к примеру, $3 тыс., по валютному кредиту, который летом составлял 69 тыс. рублей, к ноябрю превратился в 83 тыс. рублей.

Иван Осколков также заявил, что в худшем случае количество заемщиков, которые столкнутся с трудностями при погашении ипотеки, может вырасти с нынешних 10% до 30—40%. Учитывая, что на 1 ноября текущего года общий объем задолженности граждан по ипотеке составлял около 1 трлн рублей, нетрудно подсчитать, что при сценарии, о котором говорил Иван Осколков, сумма просрочки может достигнуть 400 млрд рублей.

Решения — в жизнь!

Всего на данный момент ипотечными кредитами воспользовались около 800 тыс. российских семей. Поскольку худший вариант развития событий предусматривает выселение неплательщика из квартиры, приобретенной по ипотеке, нетрудно представить себе масштаб социальных последствий, если в экстренном порядке не стабилизировать ситуацию. Оказывать поддержку ипотечным заемщикам необходимо, ведь именно они больше всего пострадают от кризиса, считает Елена Докучаева: «Речь идет о кредите на предмет первой необходимости — жилье, кроме того, следует принимать во внимание средний срок такого кредита (15—20 лет), а также ежемесячную нагрузку платежа по ипотеке на среднемесячный доход (до 70%)». Учитывая эти факторы, правительство приняло ряд мер, направленных как на помощь заемщикам, оказавшимся в сложной ситуации, так и на спасение ипотечного рынка в целом.

Если говорить непосредственно о заемщиках, то, согласно принятой программе , Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) получит около 25 млрд рублей. На эти средства агентство будет предоставлять банкам поручительства за тех заемщиков, которые допустят просрочку из-за потери работы или существенного сокращения дохода. По каждому такому клиенту банк будет оформлять отсрочку платежей, гарантом по которой станет агентство. Однако рассчитывать, что помощь АИЖК будет безвозмездной, не стоит: условия рассрочки по кредитам для граждан будут примерно такими же, как и условия по основному ипотечному кредиту. При этом генеральный директор АИЖК Александр Семеняка отметил: «Важно, чтобы заемщик, после того как найдет работу, смог продолжить платежи как по первоначальному кредиту, так и по дополнительной отсрочке, чтобы она не сильно увеличивала нагрузку на его бюджет». Кроме того что государственная помощь будет платной, до конца не разработан механизм ее предоставления. В частности не определен список документов, которые заемщик будет обязан принести в банк для оформления отсрочки платежа.

Помимо возможности предоставления гарантий АИЖК поэтапно получит из госбюджета 200 млрд рублей, которые будут направлены на выкуп у коммерческих банков ипотечных кредитов. При этом спектр выкупаемых кредитов планируется несколько расширить — в первую очередь, за счет тех кредитов, которые имеют нормальные экономические показатели, но несущественно отличаются от действующих стандартов выкупа.

Следующая принятая государством мера — возможность использования для погашения ипотеки так называемого материнского капитала, предоставляемого семьям, в которых родился второй ребенок (в 2009 году эта сумма должна составить около 300 тыс. рублей). Премьер-министр Владимир Путин поручил правительству внести поправки в закон о материнском капитале с тем, чтобы его использование началось не с 2010 года, как предполагает закон, а уже со следующего года. Правительство пообещало, что возможность использования материнского капитала получат и те, кто уже имеет ипотечный кредит, и те, кто только собирается его оформлять. Кроме того, изменения должны быть внесены и в утвержденный проект федерального бюджета на 2009—2011 годы.

Наконец, государство выделит 500 млрд рублей для кредитования финансовых институтов в Банке России. Кредиты будут предоставляться под залог выпущенных банками ипотечных облигаций с поручительством АИЖК.

Правительство рассчитывает, что принятый комплекс мер поможет не только пережить трудные времена заемщикам, но и во многом сохранит банковскую ликвидность, благодаря чему банки смогут продолжить выдачу ипотечных кредитов. Как заявил министр финансов Алексей Кудрин, подобные меры должны будут «поддержать платежеспособный спрос на рынке жилья».

Не тот акцент

Участники рынка и эксперты неоднозначно оценивают предпринятые государством шаги к спасению ипотечного сектора. Депутат Государственной думы, президент Международной академии ипотеки Иван Грачев считает, что для начала нужно понять, откуда взялись проблемы у российских ипотечных банков и что это за проблемы. Первая проблема, по его мнению, — это непосредственно заемщики, которые потеряли работу и в худшем варианте могут быть лишены своего жилья, если государство им не поможет. «По имеющейся информации, таких людей порядка 2% или около 20 тыс. семей. Притом что средний кредит у них редко превышает $20 тыс., вся проблема стоит не более $400 млн или не более 12 млрд рублей. Тогда, чтобы закрыть ее полностью, достаточно 20 млрд рублей — в 10 раз меньше реально выделенных денег», — рассказывает эксперт.

Вторая проблема касается уже самих банков. «Примерно треть из них в связи с тем, что у них исчезают длинные низкопроцентные деньги, не понимает, как дальше жить и работать. Если эти банки и правительство хотят строить сбалансированную ипотеку, необходимо создать условия для сбора длинных низкопроцентных денег, для чего надо запустить строительно-сберегательные кассы», — уверен Иван Грачев. Кроме того, депутат считает, что не стоит помогать банкам, которые изначально ориентировались на западные кредиты: «Во-первых, ошибочное решение они приняли сами, а во-вторых, толку от этого не будет, потому что без системы сбора длинных денег разовое вливание ключевую проблему не решит». В целом Иван Грачев считает, что государство сделало неправильный акцент — не на помощь людям, а на помощь банкам: «Такая политика уже продемонстрировала свою неэффективность и несостоятельность — 5 трлн рублей раздали банкам на поддержку реального сектора экономики, но до юрлиц ничего не дошло».

Елена Докучаева также полагает, что инициативы, предложенные правительством, пока еще окончательно не проработаны. Главный вопрос, который остается открытым, — как именно будет подтверждаться влияние кризиса на должника, и что именно сделало его неплатежеспособным? «Даже если предположить, что заемщик действительно стал жертвой кризиса, потерял работу и доход его семьи значительно сократился, это не отменяет его возможных дополнительных доходов. Возможно, кто-то из заемщиков сдает жилье в аренду, имеет подработки и т.д. Что будет служить подтверждением потери работы? Как проконтролировать изменение ситуации у заемщика, в частности устройство на работу? Перечень этих вопросов можно продолжать», — резюмирует Елена Докучаева.

Иван Грачев в свою очередь полагает, что не следует устанавливать жестких критериев отбора заемщиков, которым государство станет помогать: «Для дешевых кредитов надо объявить мораторий на выплаты для всех, кто об этом заявит. Он рассчитывает, что таких заявителей будет не более 10% от всех потребителей ипотечных кредитов, поскольку подобный шаг негативно отразится на всей кредитной истории заемщика. «Мораторий можно объявить на год, с возможностью продления. В течение этого срока будет расплачиваться государство», — объясняет Иван Грачев.

Реальным решением проблемы, устраивающим все стороны, могла бы стать, например, реструктуризация долга, то есть уменьшение ежемесячной долговой нагрузки — до тех пор, пока финансовое положение заемщика не стабилизируется, считает Елена Докучаева. «Переговоры с банком в индивидуальном порядке — это оптимальный подход в ситуации, когда главной задачей становится исполнение заемщиком взятых на себя новых обязательств, т.е. нового платежного плана, — уверена она. — Наш опыт работы с банками говорит о том, что прежде всего банк заинтересован, чтобы заемщик остался его клиентом. Банку выгоднее, если заемщик будет продолжать вносить ежемесячные платежи по кредиту, пусть даже в сокращенном объеме, но делать это регулярно». Эксперт также добавляет, что процесс работы коллекторского агентства с проблемным ипотечным кредитом, скорее всего, усложнится. «Платежеспособность населения уже снижается, а срок работы с долгами увеличивается, так как многим заемщикам все труднее соблюдать график платежей», — рассказывает Елена Докучаева.

Кроме того, эксперты скептически относятся к заявлениям, что принятые меры поддержат платежеспособный спрос на рынке жилья. Иван Грачев однозначно убежден, что этого не случится. «Чтобы спрос поддержать, надо помочь людям. Надо увеличивать прямые выплаты и стимулировать жилищные накопления через строительные сберегательные кассы», — считает он. По словам депутата, опыт таких стран, как Германия, показывает: даже в период кризиса происходит рост вкладов в ССК: «В нашей стране будет то же самое, потому что люди в растерянности, им некуда вкладываться.

Сейчас в российских банках примерно 5 трлн рублей частных вкладов, почти 10% вкладчиков в месяц снимают их и переводят средства в иностранную валюту, тем самым увеличивая девальвацию. А есть прекрасное решение: запустить ССК и с их помощью собирать огромные деньги, которые через пару лет обеспечат развитие ипотеки, потому что на рынке появятся длинные деньги, и их можно будет вкладывать в строительство». Да, на старте потребуется поддержка со стороны государства объемом максимум в 100 млрд рублей, при этом, по подсчетам депутата, ССК смогут в дальнейшем собрать с населения до триллиона рублей, и вся система будет нормально работать в будущем.

Елена Докучаева уверена, что поддержать платежеспособный спрос на жилье может финансовая помощь банкам, которые активно выдавали ипотечные кредиты, и поддержание самой ипотеки как инструмента приобретения жилья, а также снижение цен на недвижимость. «Очень важно, чтобы любые инициативы и нововведения очень тщательно анализирова, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) получит около 25 млрд рублей. На эти средства агентство будет предоставлять банкам поручительства за тех заемщиков, которые допустят просрочку из-за потери работы или существенного сокращения дохода. По каждому такому клиенту банк будет оформлять отсрочку платежей, гарантом по которой станет агентство. Однако рассчитывать, что помощь АИЖК будет безвозмездной, не стоит: условия рассрочки по кредитам для граждан будут примерно такими же, как и условия по основному ипотечному кредиту. При этом генеральный директор АИЖК Александр Семеняка отметил: «Важно, чтобы заемщик, после того как найдет работу, смог продолжить платежи как по первоначальному кредиту, так и по дополнительной отсрочке, чтобы она не сильно увеличивала нагрузку на его бюджет». Кроме того что государственная помощь будет платной, до конца не разработан механизм ее предоставления. В частности не определен список документов, которые заемщик будет обязан принести в банк для оформления отсрочки платежа.

Помимо возможности предоставления гарантий АИЖК поэтапно получит из госбюджета 200 млрд рублей, которые будут направлены на выкуп у коммерческих банков ипотечных кредитов. При этом спектр выкупаемых кредитов планируется несколько расширить — в первую очередь, за счет тех кредитов, которые имеют нормальные экономические показатели, но несущественно отличаются от действующих стандартов выкупа.

Следующая принятая государством мера — возможность использования для погашения ипотеки так называемого материнского капитала, предоставляемого семьям, в которых родился второй ребенок (в 2009 году эта сумма должна составить около 300 тыс. рублей). Премьер-министр Владимир Путин поручил правительству внести поправки в закон о материнском капитале с тем, чтобы его использование началось не с 2010 года, как предполагает закон, а уже со следующего года. Правительство пообещало, что возможность использования материнского капитала получат и те, кто уже имеет ипотечный кредит, и те, кто только собирается его оформлять. Кроме того, изменения должны быть внесены и в утвержденный проект федерального бюджета на 2009—2011 годы.

Наконец, государство выделит 500 млрд рублей для кредитования финансовых институтов в Банке России. Кредиты будут предоставляться под залог выпущенных банками ипотечных облигаций с поручительством АИЖК.

Правительство рассчитывает, что принятый комплекс мер поможет не только пережить трудные времена заемщикам, но и во многом сохранит банковскую ликвидность, благодаря чему банки смогут продолжить выдачу ипотечных кредитов. Как заявил министр финансов Алексей Кудрин, подобные меры должны будут «поддержать платежеспособный спрос на рынке жилья».

Не тот акцент

Участники рынка и эксперты неоднозначно оценивают предпринятые государством шаги к спасению ипотечного сектора. Депутат Государственной думы, президент Международной академии ипотеки Иван Грачев считает, что для начала нужно понять, откуда взялись проблемы у российских ипотечных банков и что это за проблемы. Первая проблема, по его мнению, — это непосредственно заемщики, которые потеряли работу и в худшем варианте могут быть лишены своего жилья, если государство им не поможет. «По имеющейся информации, таких людей порядка 2% или около 20 тыс. семей. Притом что средний кредит у них редко превышает $20 тыс., вся проблема стоит не более $400 млн или не более 12 млрд рублей. Тогда, чтобы закрыть ее полностью, достаточно 20 млрд рублей — в 10 раз меньше реально выделенных денег», — рассказывает эксперт.

Вторая проблема касается уже самих банков. «Примерно треть из них в связи с тем, что у них исчезают длинные низкопроцентные деньги, не понимает, как дальше жить и работать. Если эти банки и правительство хотят строить сбалансированную ипотеку, необходимо создать условия для сбора длинных низкопроцентных денег, для чего надо запустить строительно-сберегательные кассы», — уверен Иван Грачев. Кроме того, депутат считает, что не стоит помогать банкам, которые изначально ориентировались на западные кредиты: «Во-первых, ошибочное решение они приняли сами, а во-вторых, толку от этого не будет, потому что без системы сбора длинных денег разовое вливание ключевую проблему не решит». В целом Иван Грачев считает, что государство сделало неправильный акцент — не на помощь людям, а на помощь банкам: «Такая политика уже продемонстрировала свою неэффективность и несостоятельность — 5 трлн рублей раздали банкам на поддержку реального сектора экономики, но до юрлиц ничего не дошло».

Елена Докучаева также полагает, что инициативы, предложенные правительством, пока еще окончательно не проработаны. Главный вопрос, который остается открытым, — как именно будет подтверждаться влияние кризиса на должника, и что именно сделало его неплатежеспособным? «Даже если предположить, что заемщик действительно стал жертвой кризиса, потерял работу и доход его семьи значительно сократился, это не отменяет его возможных дополнительных доходов. Возможно, кто-то из заемщиков сдает жилье в аренду, имеет подработки и т.д. Что будет служить подтверждением потери работы? Как проконтролировать изменение ситуации у заемщика, в частности устройство на работу? Перечень этих вопросов можно продолжать», — резюмирует Елена Докучаева.

Иван Грачев в свою очередь полагает, что не следует устанавливать жестких критериев отбора заемщиков, которым государство станет помогать: «Для дешевых кредитов надо объявить мораторий на выплаты для всех, кто об этом заявит. Он рассчитывает, что таких заявителей будет не более 10% от всех потребителей ипотечных кредитов, поскольку подобный шаг негативно отразится на всей кредитной истории заемщика. «Мораторий можно объявить на год, с возможностью продления. В течение этого срока будет расплачиваться государство», — объясняет Иван Грачев.

Реальным решением проблемы, устраивающим все стороны, могла бы стать, например, реструктуризация долга, то есть уменьшение ежемесячной долговой нагрузки — до тех пор, пока финансовое положение заемщика не стабилизируется, считает Елена Докучаева. «Переговоры с банком в индивидуальном порядке — это оптимальный подход в ситуации, когда главной задачей становится исполнение заемщиком взятых на себя новых обязательств, т.е. нового платежного плана, — уверена она. — Наш опыт работы с банками говорит о том, что прежде всего банк заинтересован, чтобы заемщик остался его клиентом. Банку выгоднее, если заемщик будет продолжать вносить ежемесячные платежи по кредиту, пусть даже в сокращенном объеме, но делать это регулярно». Эксперт также добавляет, что процесс работы коллекторского агентства с проблемным ипотечным кредитом, скорее всего, усложнится. «Платежеспособность населения уже снижается, а срок работы с долгами увеличивается, так как многим заемщикам все труднее соблюдать график платежей», — рассказывает Елена Докучаева.

Кроме того, эксперты скептически относятся к заявлениям, что принятые меры поддержат платежеспособный спрос на рынке жилья. Иван Грачев однозначно убежден, что этого не случится. «Чтобы спрос поддержать, надо помочь людям. Надо увеличивать прямые выплаты и стимулировать жилищные накопления через строительные сберегательные кассы», — считает он. По словам депутата, опыт таких стран, как Германия, показывает: даже в период кризиса происходит рост вкладов в ССК: «В нашей стране будет то же самое, потому что люди в растерянности, им некуда вкладываться.

Сейчас в российских банках примерно 5 трлн рублей частных вкладов, почти 10% вкладчиков в месяц снимают их и переводят средства в иностранную валюту, тем самым увеличивая девальвацию. А есть прекрасное решение: запустить ССК и с их помощью собирать огромные деньги, которые через пару лет обеспечат развитие ипотеки, потому что на рынке появятся длинные деньги, и их можно будет вкладывать в строительство». Да, на старте потребуется поддержка со стороны государства объемом максимум в 100 млрд рублей, при этом, по подсчетам депутата, ССК смогут в дальнейшем собрать с населения до триллиона рублей, и вся система будет нормально работать в будущем.

Елена Докучаева уверена, что поддержать платежеспособный спрос на жилье может финансовая помощь банкам, которые активно выдавали ипотечные кредиты, и поддержание самой ипотеки как инструмента приобретения жилья, а также снижение цен на недвижимость. «Очень важно, чтобы любые инициативы и нововведения очень тщательно анализировались не только с точки зрения защиты должника, но и с точки зрения стабильного функционирования всей банковской системы. Иначе мы получим полное прекращение кредитования банками населения, а следовательно, и серьезное снижение платежеспособного спроса», — считает эксперт.

Действительно, государственная поддержка ипотечного рынка в нынешних условиях необходима. Однако абсолютно нет уверенности, что в программу спасения оказавшихся в трудных условиях заемщиков не попадут недобросовестные заемщики — мошенники, поскольку пока не ясны четкие критерии отбора. Многие эксперты считают, что правильнее было бы выделять деньги не АИЖК, а непосредственно заемщикам, поскольку в этом случае было бы проще отследить целевое использование средств. Кроме того, при таком варианте развития событий банки, выдавшие ипотечные кредиты, получили бы не просто гарантии их возврата в обозримом будущем, а живые деньги, которые частично помогли бы решить проблему ликвидности банковского сектора.

Просмотров: 569

Теги: