Пессимизм в оценках развития ипотечного кредита царит и среди экспертов рынка недвижимости, и в банках, которые еще совсем недавно имели в своей продуктовой линейке предложения, призванные помочь заемщикам решить жилищные проблемы. Мировой финансово-экономический кризис и его последствия потопили надежды людей обзавестись собственными квадратными метрами с помощью заемных денег. Однако от пресловутого квартирного вопроса никуда не уйти. На смену ипотечному кредитованию может придти новый институт – так называемые строительные сберегательные кассы, проект закона о создании которых уже на протяжении семи лет гуляет по ведомствам.

Российская служба государственной статистики еще не подвела итогов ноября в сфере жилищного строительства. Показатели октября, когда объемы жилищного строительства уменьшились на 19% по сравнению с сентябрем, и углубление кризисных явлений в ноябре позволяют предполагать, что результаты последнего осеннего месяца будут еще пессимистичнее. Формально некоторые отечественные банки предлагают получить ипотечный кредит, однако процентные ставки, доходящие до 30%, служат заградительной мерой, которая препятствует заемщикам. Но главной проблемой, по мнению экспертов, является усугубляющийся кризис доверия – заемщики напуганы перспективой роста ставок по уже полученным кредитам и неопределенностью валютных курсов, а банки предпочитают аккумулировать ликвидность для собственных нужд.

Не секрет, что уход с рынка ипотечных сделок добавил головной боли застройщикам, которые и так одними из первых подверглись влиянию кризиса и уже вынуждены предлагать скидки покупателям, в свою очередь не спешащим вкладывать деньги в недвижимость. Получается замкнутый круг. Как следствие, риелторы стали первыми искать альтернативу ипотеке, многие ввели спецпрограммы, предполагающие рассрочку на приобретение квартиры.

Другой вариант замещения ипотеки, который реально может стать спасательным кругом для строительных компаний, финансовых организаций и будет выгоден для конечного потребителя, – строительные сберегательные кассы, распространенные в Европе до 1980-х годов. Опыт стройсберкасс идет из немецкой практики – это кредитно-накопительная система, исторически сложившаяся как альтернатива ипотеке. Спикер Совета Федерации Сергей Миронов заявил на прошлой неделе, что при использовании этой схемы жилье будет обходиться россиянам в 2–2,5 раза дешевле, чем по ипотеке.

«Если при ипотеке заемщик получает право купить жилье сразу, иногда даже без первоначального взноса (что сейчас уже неактуально), то в системе стройсберкасс потенциальный покупатель сначала должен накопить на банковском вкладе необходимую сумму для того, чтобы потом получить кредит на приобретение жилья по более низкой ставке, на что может уйти несколько лет», – объясняет заместитель руководителя аналитического департамента компании «Совлинк» Ольга Беленькая. Эта схема более устойчива, поскольку позволяет заемщику даже с относительно низкими доходами накопить часть собственных средств (возможно, за счет частичного субсидирования со стороны государства) и не принимать на себя столь высокую долговую нагрузку, как при классической ипотеке, говорит эксперт.

Еще одним плюсом подобной модели является то, что средства на покупку жилья не выбрасываются сразу на рынок, а накапливаются в течение нескольких лет, что значительно меньше разгоняет рост цен. «Конечно, сложившаяся в прошлые годы система ипотеки внесла свой вклад в формирование избыточного спроса на рынке жилья (спроса, основанного на завышенных оценках будущих доходов заемщика), при этом цены на жилье росли за год на десятки процентов и вариант накопления хотя бы первоначального взноса по ставке банковского депозита оказывался просто нежизнеспособным», – отмечает Ольга Беленькая.

Сейчас ситуация изменилась: банкам нечем финансировать ипотеку, но цены все еще слишком высоки для покупателей со средними доходами. Ольга Беленькая считает, что, после того как острая фаза кризиса завершится и цены на жилье скорректируются, схема, в принципе, может заработать, но пока этот сегмент не регулируется законодательством и имеется печальный опыт многочисленных жилищных пирамид. «Необходимость создания специализированных стройсберкасс (для которых нужно разрабатывать отдельное регулирование) неочевидна, более целесообразным вариантом представляется развитие жилищно-накопительных систем в рамках уже действующих банков», – полагает эксперт.

Татьяна Жаркова, директор департамента розничного бизнеса КМБ-БАНКа, банка группы «Интеза Санпаоло», также отмечает, что сегодня данная схема могла бы быть выгодна банкам, поскольку позволяет привлечь и вкладчика, и будущего заемщика одновременно, при этом увеличить объем привлеченных ресурсов.

Однако в России внедрение стройсберкасс в чистом виде осложнено высокой инфляцией и необходимостью бюджетных расходов на увеличение накоплений граждан, поскольку низкие проценты по накопительным ипотечным вкладам в данной схеме должны компенсироваться дотациями из госбюджета, как это и происходит на Западе. «В России такие дотации пытались прописать в законопроекте «О строительных сберегательных кассах», но, по расчетам, на это требуются достаточно серьезные бюджетные средства, которых на сегодняшний день нет. Если средства будут найдены и законопроект будет доработан, то, возможно, данная схема получит распространение», – говорит Татьяна Жаркова. По ее мнению, основным плюсом модели является то, что она не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности.

Насколько жизнеспособной окажется эта идея, можно будет посмотреть на примере банка ВТБ 24, который собирается с начала нового года предложить клиентам перейти на американо-немецкую систему ипотечного кредитования. Клиенты банка, желающие получить кредит на покупку жилья, смогут открыть в банке счет и накапливать в течение двух и более лет первоначальный взнос – не менее 30% от стоимости жилья. Затем на ту же сумму выдается ипотечный кредит под льготный процент (на 20% ниже рыночной цены). Остальная же часть кредита выдается на обычных условиях, отмечают в банке.

Просмотров: 577

Теги: