Предпосылки рождения подобной идеи на поверхности. Действующая система ипотечного кредитования сворачивается: если в 2004–2007 годах ежегодный прирост объемов таких кредитов составлял 80–100%, то в первом полугодии 2008 года зафиксирована отрицательная динамика этого показателя — он снизился, и весьма существенно — на 25%. По мнению вице-президента ассоциации «Россия» Олега Иванова, ситуацию можно оценить «если не как преддверие кризиса, то как полное исчерпание потенциала роста». Причины сжатия ипотеки тоже очевидны. Возможности заемщиков сокращаются из-за роста стоимости как самой недвижимости, так и кредитов на ее покупку. Да и потенциал банков по предоставлению таких кредитов практически исчерпан: произошло «закупоривание» банковских балансов ранее выданными ипотечными кредитами, объем которых у средних и малых региональных банков, по оценке Олега Иванова, достигает 250–300 млрд рублей. При этом АИЖК, призванное разгружать ипотечные балансы банков, в нынешнем году сможет выкупить лишь каждый восьмой кредит. Самостоятельно же рефинансировать долгосрочные активы подавляющее большинство банков не в состоянии: приток относительно дешевых длинных западных денег прекратился, а адекватных внутренних ресурсов не сформировалось.

При таком раскладе достичь ипотечных ориентиров, установленных Минрегионразвития, точно не удастся. Напомним, что, по прогнозу ведомства, к 2020 году в ипотечные программы должно быть вовлечено до 1 млн семей. Из расчета «одна семья — три человека» получается, что в процесс улучшения жилищных условий будет включена почти четверть населения страны, хотя сейчас получателями ипотечных кредитов являются лишь 1,5% населения. И если динамика, продемонстрированная в первом полугодии, сохранится, то эта доля точно не увеличится.

Реализация предлагаемой АРБ «Россия» модели, похоже, способна решить проблемы всех участников ипотечного процесса. Граждане получат возможность накапливать средства (20–30% стоимости жилья), будучи уверены в том, что после окончания срока депозита они обязательно получат кредит. Это хороший стимул накапливать первоначальные взносы именно в банках, а не где-то «на стороне». По данным АСВ, доля вкладчиков, чьи депозиты составляют 2–3 млн рублей (а именно такова величина первоначального взноса на среднюю квартиру в московском регионе), оценивалась на начало года в 0,1%. То есть большая часть жилищных накоплений проходит мимо банков (но ведь где-то копят же!).

В некоторых странах правительства стимулируют население создавать целевые жилищные сбережения именно в банках. Стимулируют материально. Так, во Франции, где действует модель контрактных жилищных сбережений, каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тыс. евро. По другому виду таких счетов (PEL, Plan-epargne-logement — план жилищных сбережений, действует с 1970 года) начисляются проценты выше рыночных, причем половина этих процентов — из кармана государства.

Авторы инициативы достаточно трезво оценивают готовность нашего правительства раскошелиться, а потому предлагают ему ограничиться лишь косвенной поддержкой механизма накоплений. В частности, повысить планку госгарантий по таким вкладам до 3 млн рублей с одновременным запретом вкладчику «разносить» эти накопления по нескольким банкам.

Но, пожалуй, самыми очевидными бенефициарами от реализации этой идеи оказываются банки. Они получают в свое распоряжение длинные качественные пассивы. Цена вопроса, по подсчетам Олега Иванова, при самом скромном стартовом варианте — полтриллиона рублей ежегодно. А при выходе модели на «проектную мощность» (1 млн получателей кредитов) и с учетом кумулятивного эффекта — 2–2,5 трлн рублей.

Причем эти пассивы будут качественно иными по сравнению с нынешними. В отличие от пассивов бюджетного происхождения, которые банки с благодарностью принимали в прошлом году, ресурсы от населения не разгоняют инфляцию. Основным же источником расширения ресурсной базы банков в прошлом году, по данным ЦБ, были средства, привлеченные от организаций (около 35% в структуре пассивов). Однако почти половина этих средств (47%) — остатки на корсчетах, то есть сверхкороткие деньги. Второй по объему источник — депозиты населения (около 25% в структуре пассивов). Но, по данным АСВ, только половина этих средств (55%) размещена на срок от года до трех лет. И лишь 7,3% — на срок свыше трех лет. И вот за счет ресурсов столь сомнительной длины банки выдают долгосрочные кредиты, в том числе ипотечные (см. статью «Опираясь на воздух», «Эксперт» № 22 за 2008 год). Если не сравнять длину активов и пассивов, ситуация добром не кончится.

Предлагаемый ассоциацией «Россия» механизм, как водится, не без изъяна. «Представленная модель конфликтна по отношению к действующему законодательству. Предлагаемые в конструкции так называемые безотзывные жилищные вклады не описаны ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о банках и банковской деятельности», — указывает вице-президент по банковскому аудиту аудиторско-консалтинговой компании ФБК Алексей Терехов. Действительно, предложение внести в ГК понятие безотзывного вклада, лоббируемое банками, было заблокировано несколько лет назад с очень убедительной мотивацией: нельзя лишать человека возможности в какой-то критической жизненной ситуации воспользоваться своими же деньгами. Но авторы новой идеи подумали и о том, как не связать вкладчика по рукам и ногам. Ссылаясь на французский опыт, Олег Иванов предлагает внедрить практику получения кредитов под залог требований по такому безотзывному вкладу. То есть при желании развязать юридический узел можно.

Кроме того, полагают эксперты, конструкции не хватает проработки дополнительных механизмов минимизации банковских рисков. За три года (минимум) накопительного срока положение заемщика может существенно измениться, и предоставленная авансом гарантия на выдачу кредита действительно может подвести банк под удар. Но, думается, и эту в принципе техническую проблему можно урегулировать путем включения в договор дополнительных условий.

Наиболее серьезная претензия обусловлена текущей макроэкономической ситуацией. «Запускать такого рода долгосрочный проект можно только в условиях, когда потеря стоимости денег, то есть инфляция, прогнозируема. А когда инфляция зашкаливает за 10 процентов, как сейчас, проекты на перспективу становятся достаточно рискованными и именно так воспринимаются экономически активным населением. Международная практика реализации подобных проектов предполагает специальное регулирование и государственное участие», — считает Алексей Терехов.

Процентные риски, обусловленные инфляцией, действительно нельзя целиком перекладывать ни на плечи клиента, ни на плечи банка. Иначе становится бессмысленной вся затея. Хеджировать такие риски (в определенных пределах, конечно) по силам только государству. Безусловно, это риск дополнительных трат. Но считает же, например, французское правительство возможным «накидывать» из бюджета проценты по целевым жилищным вкладам. Чем наше хуже? Тем более что приоритетность решения жилищной проблемы неоднократно подтверждалась на самом высоком уровне.

Просмотров: 358

Теги: